中國人自古以來就有買房置地的傳統，房地產包含“房”和“地”兩個大塊，從宏觀上看，是國民經濟重要產業，從微觀來看，是小家庭的核心資產。放眼全球，對于普通老百姓來說，房產占據大概普通家庭70-80%的資產總額，可以大膽的講房地產興，經濟活躍，快速發展，反之房地產萎靡不振，停滯不前，對于經濟也是個巨大的拖累。房地產行業一直有兩個18億的說法，即成交面積18億平米，成交金額18萬億，房地產關乎國內20-30個產業的榮辱興衰，鋼材行業也與房地產行業發展高度相關。自2022年房地產行業步入深度調整期，對于鋼材的需求也是一降再降，較高峰時期，房地產對于鋼材需求減少1億噸以上，這也導致建筑鋼材從2023年開始從王座滑落變成第二大鋼鐵品類。房地產行業的四要素無非“人、房、地及錢”，從參與者可以分為政府、銀行、房地產企業及業主四個大類，本文試圖從房地產開發指標、人口、業主的信心及能力三個大塊來簡要分析，試圖管中窺豹，以偏概全的分析房地產行業遲遲不探底的原因。

房地產開發指標回顧

根據財政部數據，今年1-7個月，地方土地出讓收入17763億元，同比下降22.3%。這一降幅甚至超過了去年同期（-19.1%）。今年前7個月賣地收入規模降至近八年新低，僅略高于2016年同期水平。房地產開發企業房屋施工面積703286萬平方米，同比下降12.1%。其中，住宅施工面積491532萬平方米，下降12.7%。房屋新開工面積43733萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積31684萬平方米，下降23.7%。房屋竣工面積30017萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積21867萬平方米，下降21.8%。房屋施工面積以及新開工面積均出現兩位數的百分比下降，房地產市場降幅有所收窄。詳見下圖/表：

人口決定房地產行業的上限

自從98年房改以來，房地產經歷了狂飆突進式的發展，人多房少，供應短缺，導致房價急劇攀升。任澤平說：房地產短期看政策，中期看土地，遠期看人口，人口決定了房地產行業的上限。近幾年來，隨著年輕人“不戀愛，不結婚，不生孩子”的“三不”風潮的興起，2023年全國新生兒902萬，房屋供應短缺，人多房少的時代一去不復返。當讀書無法改變命運，辛勤勞動獲得不了自己想要的生活，一輩子為鋼筋混泥土所累，年輕人選擇了躺平來應對，自己生活的就頗不如意，更不會生孩子讓自己的后代來面對慘淡的人生。職場有個35歲天花板，工地限制55歲男性員工及45歲女性員工，對于未來的恐懼，導致生育率急劇下降，高房價成了最好的避孕藥。詳見下圖：

業主的信心及購房能力缺失

中國人均房產面積大概40平米左右，房價漲到眼下的位置，出現兩個極端，一部分擁有多套房子，一部分人一套房子都沒有。能力稍強的掏空6個錢包，犧牲老人養老及孩子教育，年輕人不敢請假，不然生病，不敢懈怠，在房產沒有明確增值預期，房租收入比大于500的情況下，購買房屋等待升值或者是用于出租回收成本預期不高。疊加中年危機，年輕人沖動消費積極性不夠，業主的信心及購房能力有所缺失。

結論

全國商品房銷售額或難守住9萬億，二手房成交表現優于新房，但持續性還有待繼續觀察。新開工萎靡不振，預計新開工面積降幅或有改善，但同比由負轉正仍有難度。竣工同比由正轉負，“保交房”進入深水區，竣工或回歸8億平米量級。在投資乏力、開工不足、竣工受制的背景下，預計今年房地產開發投資額或降至10萬億以下，小編淺薄的認為房地產遲遲不觸底的核心原因在業主的信心及購房能力缺失。